Хотя порядок защиты своих прав практически идентичен во всех случаях некачественного предоставления жилищно-коммунальных услуг, но источники нормативов и правил разные.

   Для начала необходимо разделить на 2 составляющие все жилищно-коммунальные услуги:

1. Коммунальные услуги. (отопление, вода, канализация, электричество, газ)

2. Услуги по обслуживанию и ремонту дома.

   Соответственно, нормативы и порядок предоставления указанных услуг регламентируются по разному.

Коммунальные услуги

   О качестве коммунальных услуг речь идет в Постановлении правительства РФ № 307 от 23 мая 2006 г. "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам".

   В указанном постановлении подробно описан весь механизм предоставления коммунальных услуг, в том числе порядок начисления за услуги и параметры качества предоставляемых коммунальных ресурсов. Соответственно, имея на руках платежки, легко проверить правильность начисления, а также не менее легко проконтролировать качество. Соответственно вопросов и проблем тут в принципе быть не должно.

Услуги по обслуживанию и ремонту дома.

  С данным видом платежа все несколько сложнее. Сложность возникает из-за правового вакуума в случае, как наш - введение новостройки в эксплуатацию.

  Дело в том, что согласно ст. 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом признано общее собрание собственников помещений в данном доме. Т.е именно общее собрание собственников решает как управлять домом и если это Управляющая Компания, то на каких условиях заключать с ней договор. Соответственно и размер платы тоже устанавливается при заключении этого договора.

   Есть еще один вариант. Согласно ст.161 ЖК орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом.

   Таким образом Управляющая компания может действовать на законных основаниях в двух случаях:

1. Ее выбрали собственники помещений на общем собрании.
2. УК выиграла конкурс, организованный Управой.

   Но в нашем случае не было ни первого, ни второго. Так как в первом случае ВСЕ собственники должны были быть уведомлены о проводимом собрании, а во втором случае ВСЕ собственники должны быт уведомлены о результатах открытого конкурса.

   Из вышесказанного следует, что УК в нашем случае действует изначально незаконно. Но это неизбежно зло - так как даже, если принудить Управу провести конкурс, пускай даже через суд, то маловероятно, что найдется много желающих принимать этот полупустующий недострой в свое управление. Начальный этап заселения является самым тяжелым в плане трудозатрат по управлению, так как он связан с одной стороны с обязанностью выполнять предоставление услуг в полном объеме, а с другой стороны - недостаточностью финансирования со стороны собственников. На этом этапе для выравнивания взаимных финансовых претензий необходимо проведение множества судебных заседаний.

   Не нужно воспринимать вышесказанное, как попытку представить УК и застройщика жертвами обстоятельств. Если бы застройщик передавал дома жителям не в полунедоделанном состоянии, а, как положено по законам, в виде полностью готовыми для проживания с соответствующей обещанной инфраструктурой, то не появилась бы проблема, когда дома сданы, но даже в течении первого года они порой не заселяются и на 50%. А это уже по цепочке рождает описанные выше проблемы недостаточного финансирования. К тому же необходимо помнить, что отсутствие у исполнителя необходимых денежных средств не освобождает его от ответственности за ухудшение качества коммунальных услуг. Да и изначально УК знала на что шла.

   Таким образом, помня о всем вышесказанном, о порядке и качестве услуг по ремонту и эксплуатации здания, в первую очередь, информация должна содержаться в договоре с Управляющей компанией. Да, существуют нормативы, законы, ГОСТы, САНПИНы, но они лишь определяют общие требования. К тому же многие из них введены в действие до нового ЖК от 2005 года, что еще больше усугубляет ситуацию. Судебная практика показывает, что ссылка на устаревшие нормы и правила не всегда ведет к успеху предъявляемых претензий к управляющей компании. Таким образом единственной гарантией обязанности выполнения каких либо работ с какой либо регулярностью (например мытье лестничных пролетов) является включение подробного описания услуг в договор с УК. Законодательные нормы и правила смогут помочь только в вопиющих случаях нарушений эксплуатации зданий.